종전에는 주택을 두 채 이상 소유한 가구가 파는 주택은 장기보유특별공제가 배제돼 다른 부동산을 팔 때보다 더 많은 양도소득세를 내도록 되어 있었다. 또한 주택임대사업자는 자기가 거주하는 주택에 대해서도 다주택자로 보아 1주택자 비과세 혜택에서 배제됐다. 하지만 지난 10월 14일 소득세법시행령이 개정돼 임대하고 있는 주택이 다음(주가,차트)과 같은 '장기임대주택' 요건만 갖추면 장기보유특별공제가 가능함과 동시에 자기가 거주하던 주택은 비과세 혜택까지 받을 수 있게 됐다.
첫째, 장기임대주택은 대지면적이 298㎡ 이하이고 건물 연면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡ 이하면서 임대 개시일 현재 기준시가가 6억원(비수도권에 소재하는 매입 임대주택은 3억원) 이하인 주택만 해당된다.
둘째, 이런 요건을 갖춘 장기임대주택에 대해 시ㆍ군ㆍ구청에 임대사업자등록을 하고 세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 임대를 해야 한다.
셋째, 주택을 한 채만 임대해도 된다. 다만 자기가 건설해서 임대하는 주택은 두 채 이상을 임대해야 한다.
이들 요건을 모두 갖춘 장기임대주택에 대해서는 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제를 해주고 면적과 임대 가구 수에 따라 취득세도 일부 감면해주며, 장기임대주택을 5년 이상 임대하는 조건으로 종합부동산세도 면제받을 수 있다.
임대기간은 두 가지 사업자등록을 하고 임대를 개시한 날부터 계산하며, 중간에 장기간 공실이 생겼을 때는 3개월간은 임대기간에 포함해준다. 또한 임대기간 5년이 되기 전에 상속이 개시됐을 때는 상속인이 나머지 기간을 다 채우면 장기임대주택으로 본다.
이와 같은 장기임대주택 외에 자기가 거주하던 1주택에서 임대 개시일부터 2년 이상 거주하다 팔면 주택 규모와 관계없이 1주택자로서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 3년 이상 보유는 했어야 하며 매도가액이 9억원이 넘는 주택은 초과 부분에 상당하는 매매차익에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.
장기임대주택을 5년 미만 임대한 상태에서 거주 주택을 먼저 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 만일 거주 주택에 대해 비과세 혜택을 받은 후 장기임대주택 중 한 채라도 5년 안에 팔거나 증여를 하면 양도소득세를 추징당한다.
또한 거주 주택을 팔아서 비과세 혜택을 받은 후에 나머지 장기임대주택 중 한 채를 5년 이상 임대기간 요건을 갖춘 다음(주가,차트) 2년 이상 거주하다 팔면 거주 주택을 판 날 이후에 발생하는 매매차익에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
[이원배 세무사]